Come si ripartiscono le spese condominiali?

A cosa servono le tabelle millesimali?

Ad ogni unità immobiliare è attribuito un valore millesimale che ne esprime la quota rispetto al valore dell'intero edificio. Le tabelle hanno una doppia funzione: stabilire i quorum per la costituzione dell'assemblea e la validità delle delibere, e ripartire le spese comuni. Sono allegate al regolamento di condominio (art. 68 disp. att. c.c.).

Quali sono i criteri legali di riparto?

• Regola generale (art. 1123, comma 1): in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
• Uso differenziato (art. 1123, comma 2): se le cose servono i condòmini in misura diversa, le spese seguono l'uso che ciascuno può farne; questo può portare anche all'esonero di chi non può trarne alcuna utilità.
• Scale e ascensori (art. 1124): metà in ragione del valore delle unità, metà in proporzione all'altezza di ciascun piano dal suolo.
• Lastrici solari (art. 1126): vedi lapagina dedicata.

Si può derogare ai criteri legali?

Sì, ma solo con una convenzione approvata da tutti gli interessati (tipicamente nel regolamento contrattuale). La delibera assembleare non unanime che modifica i criteri di ripartizione, legali o convenzionali, è nulla; se invece l'assemblea sbaglia soltanto l'applicazione dei criteri nel caso concreto, la delibera è annullabile nei trenta giorni (Cass. Sez. Unite 9839/2021).

Chi è obbligato a pagare?

Verso il condominio è obbligato il proprietario. I rapporti tra proprietario e inquilino restano interni e non riguardano l'amministratore. Chi acquista un'unità immobiliare risponde solidalmente con il venditore dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.); per il resto, chi subentra è obbligato dal momento in cui acquista la qualità di condomino. L'obbligo di contribuzione sorge con la delibera che approva la spesa o l'esecuzione dei lavori: la successiva delibera di riparto serve solo a renderlo liquido ed esigibile (Cass. 15547/2017).

Il confronto con la comunione ordinaria aiuta a capire il sistema: negli articoli 1101 e 1104 del codice civile le spese si dividono unicamente in proporzione alle quote, e il primo comma dell'articolo 1123 detta per il condominio un criterio analogo, arricchito però dai correttivi dell'uso.

Quando si possono modificare le tabelle?

L'articolo 69 disp. att. c.c. consente la rettifica o la revisione dei valori in due casi: quando risultano frutto di errore e quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio (sopraelevazioni, incrementi di superficie o simili), il valore proporzionale di un'unità è alterato per più di un quinto. In questi due casi, dopo la riforma del 2012, basta la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, e negli stessi due casi la revisione può essere chiesta anche al giudice. Fuori da essi le tabelle si toccano solo con il consenso di tutti gli interessati.

Le Sezioni Unite (18477/2010) hanno inoltre chiarito che le tabelle che si limitano a fotografare i valori delle unità possono essere approvate con la stessa maggioranza qualificata, mentre serve il consenso di tutti quando la tabella deroga ai criteri legali di riparto. Il regolamento non può in ogni caso prevedere che le tabelle siano immutabili.