Chi paga per il lastrico solare e la terrazza a livello?
Il lastrico solare copre l'edificio ed è presunto comune. Quando l'uso esclusivo spetta a un solo condomino, le spese di riparazione o ricostruzione si dividono così: un terzo a carico di chi ha l'uso esclusivo, due terzi a carico dei condòmini delle unità coperte, in proporzione al valore di ciascuna (art. 1126 c.c.). Lo stesso criterio orienta la responsabilità per i danni da infiltrazione.
Che differenza c'è tra lastrico solare e terrazza a livello?
Il lastrico solare è la superficie terminale dell'edificio e svolge essenzialmente una funzione di copertura. La terrazza a livello è invece una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e allo stesso piano di altri, dei quali costituisce una proiezione verso l'esterno: oltre a coprire i piani sottostanti, dà affaccio e utilità aggiuntive all'appartamento a cui è collegata. Gran parte della disciplina è comune, ma l'assetto proprietario può differire.
Il lastrico in uso esclusivo resta comune?
Di regola sì: l'uso esclusivo, così come la proprietà superficiaria della terrazza, non fa venir meno la funzione primaria di copertura, e in mancanza di un titolo contrario resta ferma la presunzione di comproprietà dell'articolo 1117.
Come si dividono le spese di riparazione o ricostruzione?
Per l'articolo 1126, chi ha l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza contribuisce per un terzo; gli altri due terzi gravano su tutti i condòmini dell'edificio o della parte di edificio a cui il lastrico serve da copertura, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Vanno quindi distinti i condòmini coperti da quelli non coperti: solo i primi partecipano ai due terzi. In correlazione con questo obbligo di contribuzione, i condòmini hanno anche il diritto di deliberare sui lavori della terrazza, sia pure limitatamente a quelli necessari a conservarne la funzione di copertura. Restano invece a carico esclusivo del titolare le spese che servono alla praticabilità della terrazza, come i parapetti.
Chi risponde dei danni da infiltrazione?
Le Sezioni Unite della Cassazione (9449/2016) hanno chiarito che dei danni provocati all'appartamento sottostante dal difetto di manutenzione del lastrico in uso esclusivo rispondono sia il titolare dell'uso, quale custode ai sensi dell'articolo 2051, sia il condominio, tenuto alla conservazione delle parti comuni: nei rapporti interni la responsabilità si ripartisce, salvo diversa prova, secondo i criteri dell'articolo 1126, un terzo e due terzi. Resta salva l'eventuale responsabilità di chi ha costruito male o di chi ha omesso le riparazioni necessarie.