Come funziona il condominio minimo (due proprietari)?
Il condominio con due soli partecipanti (il cosiddetto condominio minimo, tipico delle case bifamiliari) segue le regole del condominio: lo hanno chiarito le Sezioni Unite della Cassazione (2046/2006). L'assemblea però può decidere solo se i due proprietari sono d'accordo, perché una maggioranza per teste tra due persone non può formarsi: in caso di disaccordo decide l'autorità giudiziaria (art. 1105 c.c.). I quorum ordinari dell'assemblea sono spiegati nella pagina sudelibere e impugnazioni.
Serve comunque convocare l'assemblea?
Sì. Anche tra due soli proprietari non sono prescritte formalità particolari, ma ciascuno deve essere messo in grado di conoscere in anticipo gli argomenti da decidere: la preventiva convocazione è un requisito essenziale di validità. Non basta un semplice avvertimento o la generica necessità di fare dei lavori (Cass. 7126/1991).
Come si decidono le spese di conservazione?
Con una regolare delibera, adottata previa convocazione di entrambi: la mera comunicazione all'altro proprietario della necessità di certi lavori non è un valido equivalente. Si può prescindere dalla delibera solo per ragioni di particolare urgenza o in caso di trascuratezza dell'altro comproprietario (Cass. 8876/2000).
Chi anticipa una spesa ha diritto al rimborso?
Solo se la spesa era urgente, cioè da eseguire senza ritardo e non differibile senza danno: è la regola dell'articolo 1134 del codice civile sulla gestione di iniziativa individuale, che le Sezioni Unite hanno ritenuto applicabile anche al condominio minimo, escludendo il ricorso all'articolo 1110 in tema di comunione (Cass. SS.UU. 2046/2006).
E se i due proprietari non si mettono d'accordo?
Quando non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune, non si forma una maggioranza oppure la decisione presa non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria: il tribunale provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore (art. 1105 c.c.).