Quando una delibera è valida e come si impugna?
Una delibera è valida se l'assemblea è regolarmente costituita e la decisione raggiunge le maggioranze dell'articolo 1136 del codice civile. Le delibere contrarie alla legge o al regolamento sono annullabili: vanno impugnate entro trenta giorni, che decorrono dalla delibera per dissenzienti e astenuti e dalla comunicazione del verbale per gli assenti. Le delibere nulle, invece, possono essere contestate in ogni tempo.
Quali sono i quorum oggi in vigore?
- Prima convocazione: l'assemblea è costituita con tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell'edificio e la maggioranza dei partecipanti; delibera con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore.
- Seconda convocazione: l'assemblea è costituita con un terzo del valore e un terzo dei partecipanti; delibera con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
- Innovazioni (art. 1120, primo comma, c.c.): servono un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio (art. 1136, quinto comma).
Le delibere validamente approvate obbligano tutti i condòmini, inclusi assenti e dissenzienti. Decorsi i trenta giorni senza impugnazione, la delibera annullabile non è più contestabile e resta definitivamente efficace per tutti.
Quando una delibera è annullabile?
Secondo le Sezioni Unite della Cassazione (sentenze 4806/2005 e 9839/2021) sono annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte, quelle affette da vizi formali o da irregolarità nel procedimento di convocazione e di informazione, e quelle che violano norme che richiedono maggioranze qualificate. È annullabile anche la delibera che ripartisce in concreto una spesa violando i criteri legali o convenzionali, senza modificarli.
L'azione di annullamento va proposta entro trenta giorni. Il termine è sospeso nel periodo feriale dal 1° al 31 agosto di ogni anno; prima di andare in giudizio, per le controversie condominiali è inoltre previsto il tentativo obbligatorio di mediazione.
Quando una delibera è nulla?
Sono nulle le delibere prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), quelle con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, quelle che incidono sui diritti individuali dei condòmini sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva, e quelle che modificano per il futuro i criteri legali o convenzionali di ripartizione delle spese senza il consenso di tutti gli interessati.
Una delibera nulla può essere contestata in qualsiasi momento, senza termini di decadenza, da chiunque vi abbia interesse: anche dal condomino che ha votato a favore. Resta nulla, ad esempio, la delibera che per perseguire l'interesse del condominio viola il diritto di proprietà esclusiva di un condomino, anche se questi era presente e non ha obiettato (Cass. 9981/2004).
Chi è in conflitto di interessi può votare?
Sì: il condomino in potenziale conflitto con l'oggetto della delibera può astenersi, ma non è obbligato a farlo. Le maggioranze si calcolano comunque sui valori previsti dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti e al valore dell'intero edificio.
Per il termine e le modalità con cui contestare l'avviso di convocazione mancante o tardivo, vedi la pagina dedicata all'assemblea condominiale.