Come funziona l'assemblea condominiale?

Cosa decide l'assemblea?

In base all'articolo 1135 del codice civile l'assemblea provvede, tra l'altro, a:

• conferma dell'amministratore e determinazione della sua eventuale retribuzione (la nomina e la revoca sono disciplinate dall'articolo 1129, che ne fa comunque attribuzioni dell'assemblea);
• approvazione del preventivo delle spese e della relativa ripartizione;
• approvazione del rendiconto annuale e impiego dell'eventuale residuo attivo;
• decisione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni, con la costituzione obbligatoria di un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.

L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria di propria iniziativa, salvo che rivestano carattere urgente: in questo caso deve riferirne alla prima assemblea.

Qual è la differenza tra assemblea ordinaria e straordinaria?

L'assemblea ordinaria è quella convocata almeno una volta l'anno per gli argomenti dell'articolo 1135, primo fra tutti l'approvazione del rendiconto; può comunque trattare qualsiasi argomento, di ordinaria come di straordinaria amministrazione. L'assemblea straordinaria può essere convocata dall'amministratore quando lo ritiene necessario oppure quando la richiedono almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio: se l'amministratore non provvede entro dieci giorni dalla richiesta, i condòmini richiedenti possono convocarla direttamente (art. 66 disp. att. c.c.).

Come deve essere fatto l'avviso di convocazione?

L'avviso deve contenere l'indicazione specifica dell'ordine del giorno e va comunicato ad ogni avente diritto almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione. La legge indica anche i mezzi ammessi: posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano.

In caso di convocazione omessa, tardiva o incompleta di un avente diritto, la delibera è annullabile su istanza dei dissenzienti o degli assenti non ritualmente convocati, entro il termine di trenta giorni previsto dall'articolo 1137 del codice civile.

Quanto deve essere preciso l'ordine del giorno?

Abbastanza da permettere ai condòmini di capire in anticipo di cosa si discuterà. Una indicazione generica come "lavori urgenti e indispensabili" non basta, ad esempio, per deliberare la tinteggiatura generale del fabbricato e il rifacimento degli intonaci: gli argomenti vanno elencati in modo specifico.

Per i quorum necessari a costituire l'assemblea e ad approvare le decisioni, vedi la pagina dedicata a delibere e impugnazioni.