Quando è obbligatorio il regolamento di condominio?
Il regolamento di condominio è obbligatorio quando i condòmini sono più di dieci (art. 1138 c.c.). Contiene le norme su uso delle cose comuni, ripartizione delle spese, tutela del decoro dell'edificio e amministrazione, e ha allegate le tabelle millesimali. Sotto quella soglia è facoltativo, ma una volta adottato vale con le stesse regole.
Cosa disciplina il regolamento?
È la normativa interna della vita condominiale: l'uso delle parti e dei servizi comuni, i criteri di ripartizione delle spese, le regole a tutela del decoro dell'edificio, il funzionamento dell'assemblea e dell'amministrazione. Se l'assemblea non provvede a redigerlo, ciascun condomino può prendere l'iniziativa per arrivare alla sua approvazione, anche rivolgendosi al giudice.
Che differenza c'è tra regolamento assembleare e contrattuale?
Il regolamento assembleare è approvato dall'assemblea con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136, comma 2) e, dopo la riforma del 2012, viene allegato al registro dei verbali tenuto dall'amministratore. Il regolamento contrattuale nasce invece dal consenso di tutti: la giurisprudenza ne riconosce tre origini tipiche.
- quello approvato all'unanimità e sottoscritto da ogni condomino;
- quello predisposto dal costruttore o venditore originario e accettato dai condòmini, o perché richiamato nei singoli atti di acquisto, dei quali forma parte integrante, o perché allegato agli atti e accettato con appositi atti di adesione;
- quello predisposto dall'unico proprietario originario dell'edificio e inserito, quale parte integrante, nei singoli atti di disposizione: va depositato presso un notaio e registrato, oltre che richiamato nei rogiti.
Come si modificano le clausole?
Dipende dalla natura della clausola, non dalla sua collocazione. Le clausole di contenuto regolamentare (organizzative) si modificano con la maggioranza dell'articolo 1136, comma 2, anche se inserite in un regolamento contrattuale; le clausole di natura contrattuale, che incidono sui diritti dei singoli o derogano ai criteri legali di riparto, richiedono il consenso unanime dei condòmini.
Quali limiti ha il regolamento?
Non può derogare alle norme inderogabili del codice civile né menomare i diritti di ciascun condomino risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni. Dopo la riforma, inoltre, le norme regolamentari non possono vietare di possedere o detenere animali domestici (art. 1138, ultimo comma).