Cosa succede se un condomino non paga le spese?
L'amministratore deve agire per riscuotere i contributi: in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro il moroso, senza bisogno di autorizzazione assembleare (art. 63 disp. att. c.c.). Salvo dispensa dell'assemblea, è tenuto ad attivarsi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito è compreso (art. 1129 c.c.).
Cos'è il decreto ingiuntivo?
È un provvedimento di condanna a pagare una somma liquida di denaro, a consegnare una quantità determinata di cose fungibili o una cosa mobile determinata, emesso dal giudice su ricorso del creditore quando il credito è munito di prova scritta o rientra in particolari categorie, senza previo contraddittorio con il debitore (art. 633 c.p.c.). Se il destinatario non propone opposizione nei termini, il decreto diventa definitivo. Per i contributi condominiali la legge attribuisce all'amministratore la possibilità di ottenerlo immediatamente esecutivo, in deroga alla regola generale.
Quali spese si possono ingiungere?
Sia i contributi per le spese ordinarie sia quelli per le spese straordinarie: la norma non distingue. L'unica condizione è che lo stato di ripartizione sia stato approvato dall'assemblea. Costituisce prova scritta idonea anche il verbale assembleare che approva il rendiconto: la delibera vincola assenti e dissenzienti finché non è annullata o dichiarata nulla. Se la spesa è stata approvata dall'assemblea ma manca lo stato di ripartizione, l'amministratore può comunque ottenere un decreto ingiuntivo ordinario, privo però dell'immediata esecutività (Cass. 28001/2022); senza alcuna approvazione assembleare, i semplici prospetti di spesa non bastano come prova scritta del debito.
Cosa succede se il moroso fa opposizione?
Si apre un ordinario giudizio di cognizione nel quale il giudice esamina nel merito la pretesa del condominio. Le Sezioni Unite (9839/2021) hanno chiarito che in quella sede il giudice può rilevare, anche d'ufficio, l'eventuale nullità della delibera posta a fondamento dell'ingiunzione; l'annullabilità, invece, va dedotta in via di azione, con domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di opposizione, entro il termine di trenta giorni dell'articolo 1137.
Si possono sospendere i servizi al condomino moroso?
Sì: se la mora nel pagamento si protrae per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Dopo la riforma del 2012 questa facoltà è prevista direttamente dalla legge e non richiede più una autorizzazione del regolamento condominiale (art. 63 disp. att. c.c.).
I creditori del condominio possono rivalersi su chi è in regola?
Solo in seconda battuta: i creditori devono prima escutere i condòmini morosi, e l'amministratore è tenuto a comunicare i loro dati ai creditori che ne fanno richiesta. Solo dopo l'infruttuosa escussione dei morosi possono agire verso gli altri condòmini, nei limiti della rispettiva quota (art. 63 disp. att. c.c.).