Cosa fa l'amministratore e quando è obbligatorio nominarlo?

Quando la nomina è obbligatoria?

Quando i condòmini sono più di otto. Nessun accordo e nessun regolamento può escludere la nomina. Per nominare o confermare l'amministratore serve la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio; la giurisprudenza applica lo stesso quorum anche alla conferma (Cass. 3952/1994). Chi amministra deve possedere i requisiti di onorabilità e professionalità dell'art. 71-bis disp. att. c.c., inclusa la formazione iniziale e l'aggiornamento annuale previsti dal D.M. 140/2014.

Quali sono i compiti dell'amministratore?

In base all'articolo 1130 del codice civile l'amministratore deve, tra l'altro:

• eseguire le deliberazioni dell'assemblea e curare l'osservanza del regolamento;
• disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, così che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascun condomino;
• riscuotere i contributi ed erogare le spese per la manutenzione ordinaria e i servizi;
• compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni;
• curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali, del registro di nomina e revoca e del registro di contabilità;
• redigere il rendiconto annuale e convocare l'assemblea per approvarlo entro 180 giorni.

L'amministratore è inoltre obbligato a far transitare tutte le somme ricevute o erogate per conto del condominio su uno specifico conto corrente, bancario o postale, intestato al condominio (art. 1129 c.c.).

L'amministratore deve eseguire subito le delibere?

Sì, per quanto riguarda le parti comuni: la deliberazione è immediatamente esecutiva e l'amministratore non è tenuto ad attendere il decorso dei trenta giorni per l'impugnazione. Restano fuori dai suoi compiti le decisioni che toccano i singoli come proprietari esclusivi.

Cosa può fare un condomino contro i provvedimenti dell'amministratore?

Può ricorrere all'assemblea (art. 1133 c.c.), che decide sul provvedimento contestato. Per analogia, anche l'amministratore può portare in assemblea la disciplina d'uso delle cose comuni da lui adottata, per farla confermare con una delibera. Nell'uso delle cose comuni l'amministratore non può introdurre di propria iniziativa modifiche strutturali all'edificio; ha invece il diritto, salvo diversa decisione dell'assemblea, di detenere le chiavi dei locali comuni per garantirne l'uso a tutti in condizioni di parità.

Ogni condomino può controllare la gestione?

Sì. Ciascun condomino può chiedere di prendere visione ed estrarre copia dei documenti contabili in qualsiasi momento, non solo in sede di rendiconto, senza dover motivare la richiesta; i costi delle copie sono a carico di chi le richiede e l'esercizio del diritto non deve intralciare l'attività di amministrazione (art. 1129 e 1130-bis c.c., in linea con la giurisprudenza di legittimità).

Come funziona il rendiconto?

Il rendiconto condominiale è annuale e si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario e di una nota sintetica esplicativa della gestione (art. 1130-bis c.c.). Deve rendere comprensibile ai condòmini come sono stati impiegati i fondi, con le spese suddivise e ripartite secondo le rispettive quote. La delibera che lo approva può essere impugnata nei termini dell'articolo 1137 per motivi di legittimità.

Quanto costa e come si stabilisce il compenso?

L'attività dell'amministratore è un mandato che si presume oneroso (art. 1709 c.c.), da svolgere con la diligenza del buon padre di famiglia. Oggi la legge richiede trasparenza piena: all'atto della nomina o del rinnovo l'amministratore deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto per la sua attività (art. 1129 c.c.). Non sono più ammessi compensi non quantificati o generici: l'importo complessivo, anche espresso in forma globale, deve risultare chiaramente determinato al momento della nomina (Cass. 14428/2025). Le attività estranee al mandato possono dare diritto a un compenso aggiuntivo, se pattuito.

Quanto dura l'incarico e come si revoca?

L'incarico dura un anno e si intende rinnovato per eguale durata (art. 1129 c.c.). L'assemblea può revocare l'amministratore in ogni tempo, con la stessa maggioranza prevista per la nomina. La revoca può essere chiesta anche all'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, quando l'amministratore non comunica all'assemblea una citazione o un provvedimento che esorbita dalle sue attribuzioni (art. 1131 c.c., con obbligo di risarcire i danni in caso di omissione), quando non rende il conto della gestione e negli altri casi di gravi irregolarità elencati dall'articolo 1129, come la mancata apertura del conto corrente condominiale. Contro il provvedimento del tribunale sulla revoca è ammesso reclamo alla corte d'appello entro dieci giorni dalla notificazione (art. 64 disp. att. c.c.). La cessazione dall'incarico va annotata nel registro di nomina e revoca.

Cosa succede se l'assemblea non riesce a nominare nessuno?

Provvede l'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini o dell'amministratore dimissionario: la legge non vuole lasciare il condominio senza guida. L'amministratore nominato dal tribunale ha gli stessi poteri e doveri di quello nominato dall'assemblea; il suo compito è amministrare, non risolvere i conflitti tra i condòmini. L'articolo 1105 del codice civile prevede il ricorso al giudice in tre situazioni: quando non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune, quando non si forma una maggioranza e quando la deliberazione adottata non viene eseguita; il tribunale decide in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.